收购存量商品房用作保障性住房工作流程长、环节多，本文依据相关政策与实际工作经验，对收购流程及所需材料进行了系统梳理与分析。

一、收购存量商品房用作保障性住房工作准备工作

1.制定基础政策

保障性住房作为未来房地产发展的基础体系，需要地方上要提前制定、出台收购存量商品房用作保障性住房的相关政策，做好制度保障，比如，收购存量商品房用作保障性住房管理办法、配售管理办法等，明确保障对象、面积标准、收购和配售配租的定价机制、配售配租和封闭管理的具体要求等。要加强配售配租管理，按照公开公平公正的原则有序组织配售配租，真正让符合条件的住房困难群体受益。

2.明确保障对象

保障对象重点为城镇无自有产权住房或人均住房面积较低的困难群体，以及城市需要的引进人才等群体，以及将在乡镇工作的教师、医生、民警、公职人员等纳入县城保障范围。地方也可根据实际情况，收购存量商品房用作人才房、青年公寓、职工宿舍、城中村和危旧房改造安置房等。

3.确定收购主体

选择1至2家具备条件的国有企业作为收购主体，原则上应在有收购意向的区域内进行遴选。

收购主体及其所属集团不得为政府融资平台，且符合商业银行授信要求。

4.明确定价机制

收购价格应以同地段保障性住房重置价格为参考上限（即划拨土地成本和建安成本，加不超过5%的利润），或委托资产评估机构开展第三方独立、公正评估确定收购价格，与房地产企业平等协商。

5.需求调研

由当地住建局、人社局等部门牵头组织摸清城镇住房收入困难家庭、公共租赁住房轮候人员、新毕业大学生、进城农民工等群体底数和保障性住房需求数量；通过发布公告、网格化管理、线上或线下问卷调查等方式收集需求信息；建立保障对象轮候库，为后期确定房源数量提供参考。

要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数，并统计已建成的存量商品房情况，同时加强信息核查，防止需求重复申报，通过建立信息共享机制，确保同一家庭不会重复申请不同类型的保障性住房。

二、收购存量商品房用作保障性住房工作参考流程

本文参考部分地区的实践经验，对收购存量商品房用作保障性住房工作流程进行总结整理，供地方在开展工作时进行参考。

1.发布征集公告

政府发布公告，面向社会公开征集收购存量商品房房源，房地产开发企业可自愿申请将其房源纳入备选范围，并提交包括项目土地使用证、规划许可证、施工许可证、预售许可证在内的相关证件，以及土地款、税费支付凭证，项目竣工验收备案证明、消防验收合格证明、房屋产权证或首次登记权属证明等必要证明材料。

2.房源审查

收购主体会同相关部门对申请房源进行审查，符合条件的签订预收购协议，纳入收购房源库。

原则上，拟收购的房源应为已建成但未出售的商品住房，且需证件齐全、手续完备、权属清晰，无任何产权纠纷及抵押查封记录，能够办理不动产权证书，并符合银行贷款的相关要求。

收购在建未售商品房项目的，要明确项目具体竣工交付日期，确保按期竣工交付。

优先选择位于主城区、交通便捷、商业及各类配套设施齐全的房源，以满足保障对象的实际居住需求。

3.确定收购价格及协议

收购主体与房地产企业协商确定收购价格，签订预收购协议。

收购价格应以同地段保障性住房的重置价格为参考上限，该价格根据划拨土地成本、建安成本以及不超过5%的利润计算得出。此外，收购价格也可由资产评估机构通过第三方独立、公正的评估程序来确定，以确保价格的合理性并防范道德风险。

4.开展房源与保障对象的匹配工作

收购主体精确测算配售（配租）价格，科学制定方案，依据前期详实的调研结果，面向保障对象公开透明地进行配售（配租），保障对象按需选择意向房源并认购（认租），确保房源与保障对象精准匹配，从而有效提升后期的配售（配租）工作效率。

5.开展收购及配售（配租）工作

当认购（认租）数量达到要求时，收购主体开展实质性收购，收购完成后，收购主体迅速开展配售（配租），并将房源报属地政府认定为保障性住房，纳入全国保障性住房信息管理系统统一管理。

地方需合理规划资金安排，积极与金融机构对接，确保贷款顺利发放或成功申请地方政府专项债券，鉴于地方政府专项债券需经严格审核后方可发行，各地务必提前筹划，做好充分准备，以防因资金缺口影响工作正常推进。

三、收购存量商品房用作保障性住房申报专项债券工作参考资料清单

1.本地区商品房库存水平

由住建部门提供的商品房待售面积、去化周期、新开工面积与施工面积等数据。

2.基础性管理办法和政策指引

收购存量商品房用作保障性住房管理办法、配售管理办法等。

3.收购后项目配租配售需求情况

城市轮候库建设、落实以需定建情况，群众申请数量，审核通过纳入轮候库数量，以及保障对象针对拟收购项目的配租配售意向等情况。

4.收购项目相关手续

项目土地使用、规划许可、施工许可、预售许可，土地款及相关税费支付凭证，以及项目竣工验收备案证明、消防验收证明、项目房屋产权证或首次登记权属证明。

5.收购房源符合相关政策的证明文件

房源纳入保交房攻坚战且主体已经封顶、剩余工程量不大的在建未售商品房的证明材料和文件，房源资产负债及法律关系清晰的相关材料。

6.收购项目房源明细表

包括项目纳入地方政府专项债券穿透式监测信息系统中生成的标识码，以及项目名称、区位、地址、配套设施、套数、户型、面积、收购价格（含测算依据、测算方法）等。

7.资金平衡情况

谋划项目过程中编制的融资收益平衡方案，包括收购房源出售出租安排、预期收益等情况。

8.承诺书

由当地政府出具的将收购项目纳入当年或下一年保障性住房年度计划承诺书。由当地政府出具的收购项目不会新增地方政府隐性债务承诺书。由出售企业出具的不存在法律纠纷、争议诉讼、查封、公司内部未达成一致意见等情况承诺书。

9.其他相关材料（如有）

地方可结合工作实际进一步细化完善相关材料，如编制项目可行性研究报告等。

收购存量商品房做保障性住房工作流程包括准备工作、房源征集与审查、价格协商、配售配租及申报专项债券或金融机构贷款等。关键点是明确保障对象，选定收购主体，制定定价机制，开展需求调研，确保房源合规且满足居住需求。材料需涵盖库存水平、政策指引、项目手续等，强调以需定购，防范风险，实现公平配售。