《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》已于2026年3月17日由最高人民法院审判委员会第1969次会议通过，现予公布，自2026年6月30日起施行。
　　                                                                                                                                                                          最高人民法院
　　                                                                                                                                                                         2026年6月29日
　　为正确审理建设工程施工合同纠纷案件，依法保护当事人合法权益，维护建筑市场秩序，促进建筑业高质量发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，结合审判实践，制定本解释。
　　第一条  建设工程施工合同订立时属于必须招标的工程项目，当事人未经招标订立合同，起诉时该工程项目不再属于必须招标的，人民法院不应仅以未招标而认定合同无效。
　　第二条  在确定中标人前，招标人、投标人以意向书、会议纪要或者补充协议等形式就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判并且该投标人中标，或者发包人与承包人协商订立建设工程施工合同后又通过招标投标程序与承包人订立建设工程施工合同，人民法院应当依照招标投标法关于禁止串通投标、禁止先行就实质性内容谈判的规定认定中标合同无效。
　　第三条  建筑施工企业出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程，人民法院应当认定出借资质、允许使用本企业名义的合同无效。建筑施工企业主张约定的资质借用费、使用费的，人民法院不予支持。
　　建设工程质量合格，借用资质的单位或者个人参照其与建筑施工企业就支付工程款项的约定请求建筑施工企业支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。
　　第四条  借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义与发包人订立建设工程施工合同，发包人订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形，借用资质的单位或者个人以该合同直接约束自己和发包人为由请求发包人支付折价补偿款的，人民法院不予支持。
　　借用资质的单位或者个人提供证据证明发包人订立合同时知道或者应当知道资质借用情形，就其施工的工程向发包人请求支付折价补偿款的，人民法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼或者同意其申请作为第三人参加诉讼，并根据发包人支付价款、借用资质的单位或者个人施工相关情况，判决发包人向借用资质的单位或者个人承担责任。
　　第五条  借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义购买建筑材料、建筑构配件和设备，租赁设备等，相对人请求该建筑施工企业承担民事责任，符合民法典第一百七十二条关于表见代理规定的，人民法院应予支持。
　　第六条  承包人违反民法典第七百九十一条、建筑法第二十八条、第二十九条等有关禁止转包或者违法分包的规定，将其承包的工程转包或者违法分包，接受转包或者违法分包的单位或者个人参照转包或者分包合同请求承包人支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。接受转包或者违法分包的单位或者个人请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。
　　第七条  借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人依据民法典第五百三十五条关于代位权的规定，以出借资质的建筑施工企业、转包人或者违法分包人怠于行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现为由，向发包人行使代位权的，人民法院依法予以支持。
　　第八条  参与工程建设的农民工依据《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条关于保障农民工工资支付的规定，请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资的，人民法院依法予以支持。
　　第九条  建设工程施工合同约定按照固定价格结算工程价款，当事人以约定的建设工期内人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整工程价款的，人民法院不予支持，但是当事人另有约定或者符合民法典第五百三十三条关于情势变更规定的除外。
　　第十条  采用固定总价的建设工程施工合同解除后，当事人就质量合格的已施工部分工程价款没有约定且不能协商一致的，人民法院可以参照合同订立时建设工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准、计价方法或者工程建设领域相关规范，确定承包人已施工部分工程价款占全部工程价款的比例，并以该比例乘以合同约定的固定总价确定承包人已施工部分工程价款。
　　第十一条  民法典第七百九十三条第一款中的“参照合同关于工程价款的约定”，包括参照建设工程施工合同约定的工程价款金额、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法等相关内容。
　　第十二条  建设工程施工合同无效，建设工程质量合格，发包人和承包人就折价补偿款达成协议，一方当事人主张按照该协议确定双方权利义务的，人民法院依法予以支持。
　　发包人、承包人与接受转包或者违法分包的单位或者个人就折价补偿款达成协议，参照前款规定处理。
　　第十三条  发包人与承包人约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，但是审计结果或者评审结论非因承包人原因未在合理期限内出具，或者承包人有证据证明审计结果或者评审结论与施工合同约定明显不符，承包人申请对工程造价进行司法鉴定的，人民法院应予准许。
　　前款规定的合理期限，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院综合工程规模和工程造价金额、复杂程度等因素确定，但是该期限不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。
　　发包人与承包人未约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，发包人请求以审计结果或者评审结论确定工程价款的，人民法院不予支持。
　　第十四条  建设工程施工合同解除，承包人主张预留工程质量保证金以其应得工程价款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算；施工合同在承包人退场后解除的，从解除之日起算。
　　建设工程施工合同无效且工程未完工，承包人主张预留工程质量保证金以其应得折价补偿款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算。
　　第十五条  建设工程施工合同解除后，发包人请求承包人移交施工现场、施工资料等的，人民法院依法予以支持。
　　承包人退场前，当事人申请证据保全的，人民法院应当依照民事诉讼法第八十四条的规定处理。
　　第十六条  因承包人原因致使建设工程质量不符合约定，发包人未通知承包人修复而请求判令承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。
　　承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复至符合约定，发包人修复后请求承包人承担合理修复费用的，人民法院应予支持。
　　第十七条  承包人请求确认享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院应当查明享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中予以明确。
　　承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
　　第十八条  承包人依据其与发包人订立的折价协议主张已经行使民法典第八百零七条规定的建设工程价款优先受偿权，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
　　（一）承包人施工的工程质量合格；
　　（二）建设工程可以折价；
　　（三）发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；
　　（四）折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。
　　第十九条  建设工程价款债权的受让人就建设工程折价或者拍卖的价款主张优先受偿的，人民法院应当综合建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付了合理转让款等因素作出裁判。
　　第二十条  建设工程毁损、灭失或者被征收，承包人就获得的保险金、赔偿金或者补偿金主张优先受偿的，人民法院应予支持。
　　第二十一条  建设工程施工合同约定了发包人应当给付工程价款日期，当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期，承包人主张自变更后的应当给付工程价款之日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。
　　建设工程施工合同未约定发包人应当给付工程价款日期或者约定不明，但是当事人在结算协议中明确约定了应当给付工程价款日期，承包人主张自该日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。
　　第二十二条  人民法院审理建设工程合同纠纷案件中发现违法发包、转包、违法分包及资质借用等违法行为或者建设工程存在严重质量问题的，应当及时将相关情况、问题线索、证据等通报、移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，应当将涉嫌犯罪线索移送侦查机关。
　　第二十三条  本解释自2026年6月30日起施行。
　　本解释施行后，人民法院新受理的一审建设工程施工合同纠纷案件，适用本解释。
　　本解释施行后，最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。
　　相关链接：
　　最高法民一庭庭长陈宜芳就《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》答记者问

　　最高法发布建设工程施工合同纠纷典型案例

一、新规出台背景

建筑行业长期存在挂靠转包、阴阳合同、工程款拖欠、农民工薪资难兑付等突出痛点，各地法院同类案件裁判尺度参差不齐，实际施工人回款难、务工人员薪酬缺乏稳定保障，市场经营秩序乱象频发。

伴随《民法典》落地，原有建工司法解释全部废止。最高法结合工程审判实务难点、房企债务风险化解、保交楼民生保障、行业合规整治等多重需求，出台《建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》。新规将于2026年6月30日正式实施，以往司法解释与新规内容冲突的，全部以本次新规为准，统一全国工程案件审判标准，全方位规范工程建设全流程法律关系。

二、新规核心条文要点梳理

（一）从严界定合同效力，整治市场各类违规行为

1. 依法应当招标却规避、未开展招标的工程项目，施工合同直接认定无效；项目存在阴阳两份合同的，工程款结算一律以备案中标文件的实质性约定作为判定依据。

2. 挂靠出借资质、转包、违法分包签订的协议均无效，企业出借资质收取的管理费、挂靠产生的收益，法院均不予支持。

3. 明确挂靠相关主体连带责任：资质出借企业、实际施工人、明知挂靠仍发包的建设单位，对工程质量缺陷、工期违约、安全事故损失共同承担连带赔偿责任。

（二）理顺工程款结算规则，统一价款纠纷裁判标准

1. 施工周期建材价格出现大幅涨跌时，法院可依据公平原则支持双方调整工程造价，平衡发包、承包双方利益。

2. 固定总价合同中途解除、项目停工退场场景，统一已完工工程量计价标准，规范司法鉴定、工程量拆分的裁判口径。

3. 细化合同解除后的各类权责，对施工方退场管理、质保维修义务、已完工款项结算、违约损失赔付制定统一裁判标准。

（三）突破合同相对性，强化农民工薪资兜底保障

新规确立农民工工资在工程款债权中的最高清偿优先级，总包、分包、实际施工人、发包方多层主体连带清偿。配套设立工程款先行垫付、诉前保全、提前执行机制，禁止以结算争议、诉讼流程拖延发放工人薪酬；务工人员可绕开多层分包合同，直接向发包方主张劳动报酬。

（四）细化工程价款优先受偿权适用细则

1. 停工窝工损失、合同违约金不在优先受偿范围之内，仅工程款本金享有法定优先受偿权。

2. 针对实务争议明确规则：折价抵房协议效力、优先权起算时点、工期顺延对行权期限的影响、债权转让后优先权能否延续等问题均划定清晰边界。

3. 工程损毁保险理赔款、拆迁征收补偿款，承包人依旧享有工程价款优先受偿权利。

（五）建立行刑衔接机制，全链条打击行业违法

法院审理案件过程中，一旦查实违法发包、转包、挂靠、违规出借资质等行为，会同步向住建主管部门移送违法线索；若相关行为涉嫌刑事犯罪，直接移交公安立案侦查，形成民事审判、行政查处、刑事追责三位一体的行业治理模式。

三、本次司法解释四大核心亮点

亮点1：挂靠行为穿透追责，斩断灰色利益链条

新规多条条文细化挂靠各方权责，不仅否定挂靠合同效力，明确出借资质企业与实际施工人双向连带担责，挂靠管理费不受法律保护；发包方明知挂靠仍发包的，也要承担对应过错责任。从合同效力、款项结算、事故赔偿全维度整治挂靠顽疾。

亮点2：统一优先权裁判标准，消除各地裁判分歧

此前各地法院对优先权起算时间、债权转让效力、折价抵债效力、工期顺延是否延长行权期限裁判标准不一。本次新规统一裁判口径：停工损失无优先权、合法折价抵债有效、债权转让不消灭优先权、征收补偿款可优先受偿，全国执行一套裁判标准。

亮点3：倾斜保护务工群体，搭建欠薪维权司法屏障

这是首次在司法解释层面确立农民工工资绝对优先清偿地位，打破传统合同相对性限制，简化工人维权路径，搭配保全、先行执行制度，从源头减少建工领域欠薪信访问题，贴合保交楼、稳就业的民生政策导向。

亮点4：兼顾市场实际，平衡发承包双方合法权益

针对建材大幅涨价、工期延误、中途退场、总价合同中途解约等高频工程纠纷，新规不再机械死守原始合同条款，允许公平调价、合理结算。既保障施工企业回款权益，也避免发包方因市场极端波动承担不合理巨额亏损，适配当下房地产风险出清的市场环境。

四、新规落地带来的司法与行业价值

1. 统一全国裁判尺度

彻底解决各地建工案件同案不同判问题，企业、法务、律师、法院均有统一裁判依据，有效降低工程纠纷诉讼成本。

2. 净化建筑市场经营环境

高压打击挂靠、转包、违法分包等违规操作，倒逼建筑企业合规经营，规范招投标市场秩序，推动建筑行业高质量发展。

3. 夯实民生保障底线

全方位保障农民工薪酬权益，批量化解欠薪矛盾，维护社会稳定，落实国家根治欠薪、保交楼相关政策要求。

4. 助力房企不良风险处置

清晰划分工程款债权清偿顺序、优先权边界、各方追责逻辑，为房企破产、烂尾楼盘重整盘活提供完整司法处置支撑。

5. 完善工程领域法律体系

全面衔接《民法典》物权、合同、侵权相关规定，构建覆盖签约、施工、结算、诉讼执行、违法追责全流程的工程法律规范体系。