物业管理服务项目的采购方式和评审方法该如何选择？

物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同对房屋建筑及其设备、公用设施、园林绿化等管理项目进行维护、修缮，也包括卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理内容。

由于与工作生活环境密切相关，物业管理服务采购已然是政府采购项目中最典型的服务项目之一。当实施该类项目采购时，理论与实践、需求与现实总会存在一些问题或“差距”，笔者尝试通过三个问题，分析探讨物业管理服务项目的政府采购方式及评审方法的选择。

问题一：物业管理服务项目是否属于标准统一项目？

《中华人民共和国标准化法》第二条规定：“本法所称标准（含标准样品），是指农业、工业、服务业以及社会事业等领域需要统一的技术要求。标准包括国家标准、行业标准、地方标准和团体标准、企业标准。国家标准分为强制性标准、推荐性标准，行业标准、地方标准是推荐性标准。强制性标准必须执行。国家鼓励采用推荐性标准。”

笔者发现，在国家标准化管理委员会印发的《2023年国家标准立项指南》中，“重点支持14个领域和方向推荐性国家标准制定”包括“8.服务业领域：物业等民生领域”。可以看出，将物业管理标准制定纳入国家标准体系建设的一部分，是社会经济发展的客观需要。但目前，物业管理服务并无国家标准。

另外，部分省市由城乡建设部门组织编制的地方标准，以“物业服务规范、物业服务标准、物业服务指导标准”等名称对外公布，内容大多包括“基本要求”“房屋管理”“共用设施设备维护”“公共秩序维护”“保洁服务”“绿化养护管理”等内容，并将服务级别设定为1级到5级不等，级别越高表示物业服务标准越高。不过，类似地方标准几乎都限定为“住宅小区”。

通过公开渠道查询，笔者查到，中国物业管理协会与中国教育后勤协会在2021年共同发布了《高等学校物业服务规范》，该规范为团体标准，规定了高等学校物业管理项目的服务要求、管理要求和评价要求。

在制定政府采购需求标准方面，2024年6月6日财政部发布《物业管理服务政府采购需求标准（办公场所类）（试行）》，标准包含了物业管理服务内容、服务标准，对采购人确定物业管理服务项目采购需求有着积极的指导意义。不过，标准只适用于办公场所的物业管理服务政府采购项目，跟上述地方标准、团体标准一样存在一定局限。

笔者认为，物业管理服务涵盖的行业（领域）较多，《政府采购品目分类目录》将物业管理服务分类为“服务——房地产服务”，内容包括住宅物业管理服务、办公楼物业管理服务、车站、机场、港口码头、医院、学校等物业管理服务等。因此，涉及物业管理服务政府采购项目的至少包括学校、医院、办公场所、博物馆（展览馆、图书馆）、会议中心，等等。由于不同行业（领域）物业管理服务具有各自的专业特点，涉及的物业管理服务包括如医疗辅助及医疗垃圾处理服务，学校公共区域资产管理、学生宿舍管理服务，个性化给排水设备运行、供电系统维护服务，大型会议组织服务等，所以现行可参考的地方标准、团体标准或者是财政部门制定的采购需求标准，针对政府采购物业管理服务的内容，尚未能实现“统一”。

问题二：物业管理服务适用什么政府采购方式？

采购预算金额达到公开招标数额标准，应选用公开招标方式，因特殊情况需要采用公开招标以外的采购方式的，应当依法获得批准。

物业管理服务可以用询价采购方式吗？《中华人民共和国政府采购法》第三十二条规定：“采购的货物规格、标准统一、现货货源充足且价格变化幅度小的政府采购项目，可以依照本法采用询价方式采购。”从上述文字描述可判断，适用于询价方式采购的标的物为货物。《政府采购非招标采购方式管理办法》第二条也有规定：“询价是指询价小组向符合资格条件的供应商发出采购货物询价通知书，要求供应商一次报出不得更改的价格，采购人从询价小组提出的成交候选人中确定成交供应商的采购方式。”笔者认为，物业管理并不适宜界定为“标准统一”的项目，不适宜使用询价方式实施采购。

《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》第三条规定，竞争性磋商采购方式适用情形包括“政府购买服务项目”，机关大楼物业管理服务便属于政府购买服务的范畴。虽然类似医院、高校物业管理服务不属于政府购买服务，但是除了公开招标以外，参照“政府购买服务”的适用选择竞争性磋商采购方式，笔者认为，显然也是合情合理的。

问题三：物业管理服务项目适用什么评标（审）方法？

若采用招标方式实施采购，《政府采购货物和服务招标投标管理办法》第五十三条规定的评标方法有两种，即最低评标价法和综合评分法。该办法第五十四条对最低评标价法进行阐述说明：“最低评标价法，是指投标文件满足招标文件全部实质性要求，且投标报价最低的投标人为中标候选人的评标方法。技术、服务等标准统一的货物服务项目，应当采用最低评标价法。”

笔者留意到，财政部官网“交流互动-留言选登”栏目就物业管理项目采购相关问题中，有“物业管理项目优先采用公开招标采购方式，评审办法主要使用最低评标价法”的答复，值得关注的是，该答复中两个词语“优先”“主要”，都是鼓励主张的意思而并非强制要求。而在同一栏目，针对网友提出关于物业管理项目的评审因素、业绩评分（包括如何界定物业管理特定行业业绩）等内容，也有相应答复，答复内容并未否定物业管理服务项目使用综合评分法的合法性。

关于《政府采购需求管理办法》第十九条规定“如通用设备、物业管理等，一般采用招标或者询价方式采购，以价格作为授予合同的主要考虑因素”条款。笔者认为，“以价格作为授予合同主要考虑因素”并不等同于“最低评标价法”，该内容目的在于，鼓励采购人在“采购需求客观、明确且规格、标准统一”的采购项目中，遵循《政府采购货物和服务招标投标管理办法》第五十五条“货物项目的价格分值占总分值的比重不得低于30%；服务项目的价格分值占总分值的比重不得低于10%”的前提下，可以赋予更多的价格权重因素。

总之，笔者认为，就物业管理服务涉及的领域、内容与现有相关标准体系的适配程度，还不能将物业管理服务认定为“统一标准”项目。在实施物业管理服务政府采购项目时，应当依法选择采购方式。选用公开招标方式实施采购时，鼓励将价格作为授予合同主要因素赋予更多权重，但并非强制要求所有物业管理服务项目评标办法均须使用最低评标价法。

关于物业管理服务采购项目十大评审因素设置不合理情形