每逢假期,总会有一些特价房的宣传海报出现,肆虐轰炸。比如:东三环、地铁口、河景房、0首付、5字头...
好嘛,打开地图一搜,南龙湖了,你居然给我说是“东三环”?!
类似的还有很多:送车位、送家装、送物业费、送补贴......
市场下行、政策放宽,当下确实有很多性价比高的楼盘和房源可以选。但各种营销五花八门,着实让人眼花缭乱。这是一篇纯干货、纯技术分析,教你如何鉴别中介朋友圈各种特价/降价房源信息的价值,并捞出买到即赚到的特价/降价房源!
和市场价差别很大的“漏”要小心,除了上面提到的远郊坑,还有一种就是公寓。
可以说,在过去十年,凡是碰过这两类房产的,没有一个不后悔的。
凡是碰过这两类房产的,不是投资赚钱不赚钱的问题,而是什么时候能出坑的问题。
2、凡是不透漏房源具体板块的,要谨慎!
有些人为了“噱头”,为了吸引关注,把项目位置、周边配套、房源以及价格信息,全部张冠李戴。
真正有价值的漏是极少的,市场上那么多双眼睛盯着,如果真是几年一遇,存留的时间不会很长,通常存在3-5天,7天差不多就是极限了。
如果有一条特价信息在中介的朋友圈连续7天出现。这条特价信息,要么是坑,要么价值不大。
如果一条特价信息不间断地连续出现在中介朋友圈超过7天,或者是每隔一段时间就冒出来一次,这条特价信息,99.9%是坑。
在以上三点的基础上,如何在中介朋友圈各种劲爆的特价消息中找到有价值的特价房?如何判定价格是不是真的降了?能不能买?
1、特价工抵房
此类房源的说辞:转让抵账房,低于售楼处X000元/平米,在开发商售楼处办理手续,直接与开发商签合同,合法合规。
如果是开发商以工抵房形式小范围处理异型房源,这种情况下,开发商基本上是一口价,房源之间的价差很小,不超过5%。
能不能买?主要看特价和正常销售房源的价差,根据房源的实际情况,7折-85折之间基本上可以考虑。
真假工抵房的区别在于开发商对房源定价的态度,真工抵房需要看特价和正常销售房源之间的价差,假工抵房99%都不能碰。此类房源的说辞是以员工内购特价为噱头,做法是员工有低价购买房源的权利,同时也可以更名,把房源倒出去。
如果是真的员工内部特价房,一般会有转让费。一个简单的评判标准是转让费是正常3成首付的5-10%之间,房价是对外释放价格的70%,大概率是可以。
但,如果不要转让费,或者要求全款,或者转让费高于3成首付,基本上这个内部特价房就没价值。
此类房源的说辞就是开发商为了回款,推出一部分特价房。
这部分特价房的原理是,用部分房源做标杆,部分房源做特价。两者配合,降价销售为了回款,同时标杆房源继续抬高价格,保持项目对外的售价不降低。对于这一类房子,如果是自住,可以买;如果投资,大概率价值不大。
1、远郊项目,特别是远郊的全款特价和首付分期碰都不要碰。
2、特价分期公寓,公寓的问题是交易,不是价格。
3、烂过或濒临烂的特价房源,除非项目脱胎换骨,否则不要碰,拖不起,烂不起。
1、开盘中后期顶底,这个时候各种优惠还可以申请,如果遇上年底的特价促销,是有可能拿到特价的。
因为顶底一定是被真剩下的,顶底的劣势是一目了然的,所以定价非常透明,一般特价之后能做到85-9折。2、主城区某中小房企,平销期特价房。
因为没有品牌和营销的溢价,也没有销售中心和样板间的加分,平销期的中小房企主城区的项目做特价的时候基本上可以做到九折,且多为单元号或楼层不好的房源。
这类特价房源需要碰机会,但想要降价幅度很大,是不可能的。
总之,切勿盲目贪便宜。
这里面的坑很多,如果是现房的话,你可以去实地看房,现场评估潜在不利因素的折价;如果是期房,你需要靠经验评估。最后,我们上面讲了怎样避坑,你会发现真正有价值的特价房是极少的。
如果你不想这么复杂地去做选择,想问有没有简单、明了的方式,能直接找的有价值的、值得买的特价房?3、好的付款政策
付款政策和特价房源是相辅相成的,如果只有特价房源,却没有好的付款政策,并不是好选择。如果你在的城市,没有发现这样的特价房,那就只能按照我上面讲的方法,在瘸子里面寻找1%的可能性。当然,最直接的办法就是交一个懂房产的朋友,有啥直接问,毕竟术业有专攻。